Quelles obligations pour ouvrir un mur porteur dans une copropriété?

Vous envisagez d’acquérir un bel appartement mais celui-ci serait encore plus à votre goût si vous pouviez ouvrir certains murs pour faire entrer de la lumière ? Vous vous sentez à l’étroit dans votre appartement actuel et souhaiteriez agrandir les espaces ? Oui mais voilà, ces travaux, que l’on appelle frangements, touchent un mur porteur au sein d’une copropriété… Face à ce type de travaux qui paraissent trop complexes, certaines personnes renoncent à les réaliser. Or, des professionnels peuvent vous accompagner. Alors laissez-vous guider !

Avant toute chose, il faut déterminer si le mur en question fait partie de la structure porteuse du bâtiment. Pour cela, il ne suffit pas de « toquer sur les murs » pour voir si cela sonne creux ou de mesurer l’épaisseur du mur… Rapprochez-vous de spécialistes en frangement, du syndic de copropriété et de l’architecte de l’immeuble qui pourront vous aider à le déterminer.

Le conseil du professionnel

Même si une cloison de votre appartement ne semble pas porteuse ou n’était pas conçue pour l’être lors de la construction, elle peut l’être devenue avec le temps. C’est le cas d’un plancher supérieur en bois qui s’affaisse et finit par reposer sur cette cloison, d’une répartition de charges qui a changé suite à des modifications apportées à la structure… On parle alors de mur semi-porteur.

Ouvrir un mur semi-porteur requiert les mêmes exigences techniques et précautions que l’ouverture d’un mur porteur en copropriété (étude structure, renforcement…). C’est pourquoi, avant d’ouvrir un mur, faites appel à un professionnel qui étudiera la configuration et pourra vous conseiller.

Les obligations administratives préalables à l'ouverture d'un mur porteur dans une copropriété

L'autorisation des copropriétaires à réaliser le frangement

Les murs porteurs d’un immeuble ne peuvent pas être modifiés sans autorisation de la copropriété. En effet, le gros œuvre du bâtiment (structure porteuse de l’immeuble) fait partie des parties communes même s’ils sont situés dans une partie privative.

Dans ce cadre, l’accord des copropriétaires est obligatoire par un vote en Assemblée Générale (AG) à la majorité absolue. Pour cela, plusieurs possibilités :

Afin que la copropriété puisse statuer sur l’ouverture du mur porteur, un dossier doit être constitué des éléments suivants :

Une étude de structure faite par un ingénieur structure (interne à l’entreprise de maçonnerie retenue, ou bureau d’études indépendant) ;
Le devis de travaux de l’entreprise de maçonnerie retenue ;
L’attestation d’assurance décennale et de responsabilité civile de l’entreprise de maçonnerie retenue pour la réalisation des travaux.

Le conseil du professionnel

Vous pouvez, en amont de l’AG, présenter votre projet aux voisins directement concernés, pour les rassurer et leur montrer que vous avez tout mis en œuvre pour que les travaux se passent sans problème.

L'autorisation de l'administration

En parallèle, si le frangement modifie l’aspect extérieur de l’immeuble, et parfois l’aspect intérieur dans le cas d’immeubles classés, une « Déclaration Préalable de Travaux » délivré par le service d’urbanisme de la commune est nécessaire. Renseignez-vous au préalable auprès du syndic et des services de la mairie. Le délai d’instruction est normalement de 1 mois (sauf cas particulier). Une fois reçue, l’autorisation d’ouvrir le mur porteur ou semi porteur doit être transmise à la copropriété et affichée sur un panneau de chantier avec les différentes informations relatives à la Déclaration Préalable de Travaux. À compter de cette date, un nouveau délai de 2 mois débute concernant le recours des tiers. Rien ne vous empêche de démarrer les travaux avant la fin de ce recours : c’est un risque à évaluer en fonction de l’urgence de votre projet, de vos relations avec les voisins et de la nature des travaux de frangement.

Pour de plus amples informations :

https:/www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F17578

Le conseil du professionnel

Pour vous assurer que l’entreprise de travaux est bien habilitée à intervenir sur des travaux de ce type, vérifier ses qualifications QUALIBAT (www.qualibat.fr), le périmètre des activités garanties dans son attestation d’assurance décennale et ses références (travaux de ce type déjà réalisés, avis clients…). Les conséquences d’une ouverture de mur porteur mal réalisée peuvent être dramatiques en copropriété donc confiez vos travaux à de vrais experts.

La réalisation des travaux de frangement

Avant le démarrage des travaux

Avant de réaliser l’ouverture, il est nécessaire de faire un état des lieux contradictoire (EDLC) par un huissier. Il constatera l’état de l’immeuble et des parties communes mais aussi des appartements qui pourraient être impactés par les travaux (à minima, appartements du dessus et du dessous et adjacents). Cela permet de vous protéger et de protéger les copropriétaires en cas de dégradations des existants pendant la phase travaux.

Le conseil du professionnel

Pensez à prévenir la copropriété du démarrage effectif des travaux sur le mur porteur, pour éviter l’effet de surprise. N’oubliez pas : il faut rassurer !

En fin de travaux

À la fin des travaux, la réception de chantier permet de valider que l’ouvrage est conforme au devis, de vérifier qu’il n’y a pas eu dégradations des existants et de formuler d’éventuelles « réserves » que l’entreprise devra lever.

Si les travaux de frangement ont fait l’objet d’une Déclaration Préalable de Travaux auprès des services d’urbanisme, il faut renvoyer le formulaire de « Déclaration attestant de l’achèvement et de la conformité des travaux » (DAACT).

Conserver l’ensemble du dossier (plans, calculs de structure, accord de la copropriété, attestation d’assurance, accord des services d’urbanisme le cas échéant, attestation d’assurance…). Il pourra vous être demandé en cas de revente de votre bien immobilier.

L’entreprise MEYER, spécialisée dans les travaux de structure, peut réaliser une étude structure, concevoir et réaliser vos travaux d’ouverture de mur porteur en copropriété. Nous pouvons également vous accompagner pour l’ensemble des démarches administratives. N’hésitez pas à nous contacter via notre formulaire sur notre site

www.entreprisemeyer.fr